چگونه لیسبون خود را بر روی نقشه برای املاک و مستغلات و گردشگری قرار داد – و کمترین مقرون به صرفه در اروپا شد | کواستون کوکولا

طی یک دهه گذشته ، لیسبون دچار تحول چشمگیر شده است – از یکی از مقرون به صرفه ترین پایتخت ها اروپا به غیرقابل تحمل ترین

بین سالهای 2014 و 2024 ، قیمت خانه در این شهر 176 ٪ افزایش یافته و بیش از 200 ٪ در مناطق مرکزی تاریخی خود. نسبت قیمت خانه به درآمد ، یک شاخص اصلی قیمت مسکن ، این تغییر را با وضوح واضح نشان می دهد: امروز ، تاپ های لیسبون رتبه بندی غیرقابل تحمل مسکن اروپا. این روند تا سطح ملی گسترش می یابد. در سال 2015 ، پرتغال به دلیل عدم دسترسی به مسکن ، از 27 کشور اتحادیه اروپا در رتبه 22 قرار گرفت. امروز ، در رده اول قرار دارد. در کشوری که 60 ٪ از مالیات دهندگان در ماه کمتر از 1000 یورو درآمد کسب می کنند ، پیدا کردن اجاره به زیر این قیمت در پایتخت پرتغال تنها در صورتی امکان پذیر است که شما مایل به زندگی در 20 متر مربع – یا کمتر باشید.

برای درک چگونگی رسیدن لیسبون به این نقطه ، ما باید به سالهای پس از بحران مالی جهانی 2008 نگاه کنیم. به عنوان بخشی از برنامه شوک خود برای احیای اقتصاد ، پرتغال با هدف قرار دادن لیسبون – و کشور – در نقشه جهانی برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات و گردشگری ، استراتژی آزادسازی تهاجمی را در آغوش گرفت. دولت یک فرمول نئولیبرال آشنا را اجرا کرد: قوانین اجاره ای آرام بود و اخراج ها را آسانتر می کرد و توافق نامه های اجاره ای کوتاه تر می شد. مشوق های مالیاتی سخاوتمندانه برای خریداران غیر مقیم ، از جمله برنامه های بحث برانگیز “ویزای طلایی” و “ساکن غیر مهار” معرفی شد. و صندوق های سرمایه گذاری به طور فعال برای ورود به بازار ملک تشویق شدند و از معافیت های اضافی مالیاتی بهره مند شدند.

در همین زمان ، هم صنعت هتلداری و هم در بخش اجاره کوتاه مدت ، در کنار ابتکارات برای جذب بازدید کنندگان ، عشایر دیجیتال ، دانشجویان بین المللی و متخصصان جوان گذرا از سایر کشورها ، ارتقا یافتند. در مرکز تاریخی لیسبون ، اجاره به سبک Airbnb به سطح چشمگیر رسید: نیمی از خانه ها دارای مجوز اجاره کوتاه مدت هستند و در بیشترین محلات اشباع شده توریستی ، این رقم از هر 100 از هر 100 صعود می کند. وقتی در برابر جمعیت شهر اندازه گیری شد ، تعداد اجاره های کوتاه مدت در لیسبون نشان دهنده چگالی شش برابر بیشتر از بارسلونا و 3.5 برابر بالاتر از لندن است. در همین حال ، تعداد هتل ها از سال 2010 سه برابر شده است – از حدود 100 تا 300 – و شورای شهر قبلاً برنامه هایی را برای حدود 50 مورد دیگر تصویب کرده است. این یک روند است که در شهرهای اروپا بازی می کند و در جنوب اروپا ساکنان همانطور که در اعتراضات اخیر مشاهده می شود ، عقب می روند.

این تغییرات در یک زمینه جهانی از نرخ بهره پایین اتفاق افتاد که در آن افراد مرفه به طور فزاینده ای به عنوان مکانی برای پارک پس انداز خود به مسکن روی آوردند. برای این نوع سرمایه گذار انفرادی ، خرید خواص در لیسبون یک برد برنده بود: آنها می توانند دارایی هایی را برای استفاده به عنوان خانه های دوم در یک مقصد جذاب و به دست آوردن درآمد اجاره ای در حالی که در شهر نیستند ، بدست آورند ، در حالی که از ارزش املاک و مزایای مالیاتی بهره مند می شوند. ذخیره ثروت در مسکن باعث افزایش قیمت می شود زیرا سرمایه گذاران مایل به پرداخت حق بیمه دارایی های ایمن هستند – قیمت متوسط ​​معاملات انجام شده توسط خریداران خارجی در لیسبون 82 ٪ بیشتر از قیمت پرداخت شده توسط خریداران داخلی است.

قبل از سال 2008 ، تقاضا تا حد زیادی از بسیاری از محله های مرکزی لیسبون غایب بود – مناطقی که در درجه اول ساکن ساکنان فقیر و مسن ساکن در ساختمانهای رو به وخامت زندگی می کردند. سرمایه گذاری مطمئناً باعث توانبخشی ساختمان شد ، اما این امر به ثبات مسکونی تبدیل نشد. با وجود پیشرفت ها ، مرکز شهر بین سالهای 2011 تا 2021 25 ٪ از جمعیت خود را از دست داد. در سراسر شهرداری ، از خانه های ساخته شده یا بازسازی شده در این دوره ، تنها 56.5 ٪ به عنوان اقامتگاه اصلی عمل می کنند. بقیه یا خالی هستند ، به عنوان خانه دوم استفاده می شوند ، یا به اجاره های کوتاه مدت تبدیل می شوند.

همه اینها با داستان عرضه و تقاضای نئولیبرال به عنوان افزایش قیمت املاک با تقاضای واقعی برای زندگی در خانه ها و تشکیل خانواده های جدید مرتبط نیست. درعوض ، آنچه می بینیم این است که لیسبون اکنون در رادار سرمایه گذاران است که از مسکن به عنوان دارایی مالی استفاده می کنند: فرایندی که املاک و مستغلات برای تأمین نیازهای مسکونی تولید می شود ، بلکه برای به حداکثر رساندن بازده است. در زمینه ای که توسط یک قانون اجاره انعطاف پذیر شکل گرفته است ، صاحبخانه های محلی در این تغییر سرمایه گذاری کرده اند و با افزایش مداوم اجاره بها و استخراج ارزش فزاینده ای از یک استخر کوچک در خانه های قابل سکونت ، در شیوه های اجاره ای شرکت می کنند.

نتیجه شهری است که از ثروت خارجی استقبال می کند اما بسیاری از شهروندان خود را مستثنی می کند و در اولویت خواسته های مصرف کنندگان جهانی بر نیاز جوامع محلی قرار می گیرد. بحران فعلی مسکن نشان دهنده قطع ارتباط بین دستمزدها و قیمت املاک است – با نزدیک شدن به هزینه های مسکن در شهرهای جهانی در کشوری که حقوق در بین پایین ترین سطح اروپا باقی مانده است. فراتر از گردشگران ، لیسبون مرکزی اکنون در درجه اول توسط یک کلاس فراملی از متخصصان جوان و موبایل – متخصصان جدید – اشغال شده است. در همین حال ، افراد محلی به طور فزاینده ای تحت فشار قرار می گیرند یا مجبور می شوند با اجاره اتاق به جای آپارتمان های کامل ، سازگار شوند. در عین حال ، سهم فزاینده ای از درآمد خانوار با هزینه های مسکن ، تعمیق نابرابری اجتماعی و گسترش شکاف بین صاحبخانه ها و جمعیت وسیع مصرف می شود.

برخلاف اسطوره نئولیبرال که بازار به تنهایی می تواند نیازهای جمعیت را برآورده کند ، لیسبون نمونه دیگری از شکست بازار را ارائه می دهد – حداقل برای کسانی که مسکن را مکانی برای زندگی با عزت می دانند.

• Agustín Cocola-Gant یکی از اعضای پژوهش در انستیتوی جغرافیا و برنامه ریزی مکانی ، مرکز مطالعات جغرافیایی ، دانشگاه لیسبون است